При каких условиях возвращается страховка?
В процессе оформления ипотечного кредита заемщику настоятельно рекомендуется оформить страховку. Причем это касается не только объекта недвижимости, но и здоровья и жизни самого заемщика.
Понять банк можно – он хочет уберечь себя на тот случай, если с объектов недвижимости, выступающим предметом залога, что-то случится, и заемщик не будет больше заинтересован в том, чтобы выплачивать по нему ипотеку. Точно также, если что-то случится с самим заемщиком, финансовому учреждению не нужно будет искать того, кто в дальнейшем станет погашать его обязательства.
Банк стимулирует своих заемщиков к оформлению страхового полиса: многие финансовые учреждения поднимают на 1 п.п. ставку в том случае, если кредитор отказывается оформлять страховку. В принципе, все вышеперечисленные факторы в совокупности приводят к тому, что страховка при оформлении ипотечного договора присутствует в большинстве случаев.
Известно, что договор страхования оформляется на год. Однако, что делать заемщику в том случае, если он досрочно погасил ипотечные обязательства – например, в середине срока действия договора? А если, к примеру, заемщик оформил рефинансирование и перешел в другой банк, где его обязали заново оформить страховку, — может ли он претендовать на возврат денег по уже заключенному договору? Постараемся ответить на эти вопросы с позиции нового Федерального закона №483-ФЗ, который был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федераций еще в декабре 2019 года, однако вступит в силу лишь в сентябре 2020 года.
О чем новый закон?
Хотелось бы отметить сразу: положения этого закона касаются не только ипотечных, но и прочих кредитов, в том числе потребительских. Прежде всего, в Законе описано, какие именно договоры страхования в нем рассматриваются – имеются в виду только те варианты, которые были заключены в рамках исполнения заемщиком своих обязательств по разным видам кредитов.
Тут как раз и упоминается тот факт, что подписание подобного страхового полиса как раз и влияет на условия кредита – например, на срок возврата, выдаваемую сумму или кредитную ставку. Как показывает практика, отечественные банки обычно регулируют этот вопрос именно последней переменной, поднимая или снижая проценты за пользование займом. Если наличие или отсутствие страхового договора никоим образом не влияет на условия кредитования, то такой договор не может быть назван таким, который заключен в целях обеспечения выполнения обязательств, а потому на него действие данного закона не распространяется.
Какие изменения будут действовать для заемщиков?
Первое и самое главное изменение, которое вступит в силу, касается ситуации с досрочным погашением кредита. Если это погашение осуществляется в полном объеме (то есть ипотечные обязательства закрываются), то банк обязан вернуть своему бывшему заемщику часть страховой премии. Сумма к возвращению рассчитывается пропорционально тому времени, в течение которого страхование было действительным.
Все это имеет место только в том случае, если не было зафиксировано ни одного страхового случая. Если же страховые случаи имели место (вне зависимости от суммы возмещения), то сумма возвращена не будет.
Нельзя сказать, что банки в восторге от подобной перспективы, однако закон есть закон, и он обязателен для исполнения всеми финансовыми учреждениями, которые занимаются выдачей потребительских или ипотечных кредитов.
Кто сможет воспользоваться новыми положениями закона?
Уточним еще раз: Федеральный Закон №483-ФЗ вступает в силу 1 сентября 2020 года. Под его действие попадают все договоры страхования в рамках соответствующих соглашений об ипотечном кредитовании, которые будут заключены более поздней датой. К сожалению для многих заемщиков и к счастью для банкиров, этот Закон, как и многие другие, не имеет обратной силы, а потому не может быть применен к договорам страхования, которые были заключены до 1 сентября 2020 года.
Например, если ипотечный договор был подписан в октябре 2018 года, тогда же был заключен и первый договор страхования. Так вот, на тот договор страхования, который действует до октября 2020 года, действие нового Закона не распространяется. А вот когда в этот период будет заключен новый договор, то на него новые положения уже будут распространяться.
Какие еще изменения декларирует новый закон?
Закон поддерживает заемщика еще в одном важном вопросе. В течение 14 дней с момента подписания страхового договора заемщик имеет право расторгнуть страховой договор, вернуть перечисленные за данную услугу деньги. Опять же, договор страхования должен иметь отношение к ипотечному договору. Кроме того, в течение этих двух недель не должно быть страховых случаев, по которым были выплаты.
Как можно заметить, все упомянутые выше изменения касаются защиты прав исключительно заемщика. Чтобы хоть как-то подсластить пилюлю для финансовых учреждений, авторы узаконили увеличение процентной ставки в случае, если потенциальный заемщик отказывается от заключения договора добровольного страхования. Справедливости ради хотелось бы отметить, что такая практика существовала и ранее, однако ее законность можно было оспорить.
Увеличивать процентную ставку могут не только в момент заключения ипотечного договора. Если, к примеру, срок действия страхового договора заканчивается, а заемщик не заключил новый на следующий год, то банк имеет право в одностороннем порядке увеличить процентную ставку, по которой и будут начисляться проценты за пользование кредитом.
Что происходит со страховкой в случае рефинансирования?
К сожалению, новый Федеральный закон никак не регулирует возврат денег в случае рефинансирования. И тут есть принципиально два возможных варианта.
В случае, если рефинансирование имеет место в рамках одного банка, то никаких спорных вопросов не возникает: имеющийся договор страхования может использоваться для нового ипотечного договора. В случае, если клиент переходит из одного банка в другой, то, скорее всего, договор придется перезаключать (особенно если страховая компания, у которой заключался договор, не аккредитована в новом банке). Так что заемщику следует готовиться к дополнительным расходам и учитывать их, если он планирует переход в другое финансовое учреждение.
