Рефинансирование: как понять, что уже пора?
Несмотря на то, что ставки по ипотеке снижаются чуть ли не каждый месяц, новые заемщики не спешат в срочном порядке оформлять кредиты на квартиру. Не будем перечислять причины, которые привели к такому положению вещей, однако факт остается фактом: количество заключенных ипотечных сделок, начиная с объявления пандемии, карантина и режима самоизоляции, существенно снизилось.
Что остается банкам в этой ситуации? Правильно, обращать внимание на тех заемщиков, у которых уже оформлена ипотека, но которые по каким-либо причинам недовольны нюансами своего кредита. Так что можно смело прогнозировать: в ближайшие месяцы рефинансирование станет одной из самых популярных услуг, предлагаемых отечественными финансовыми учреждениями.
В таких условиях заемщику следует самому решать, насколько выгодно для него переоформление ипотеки в другом банке. Предлагаем обсудить, в какой ситуации стоит задумываться о рефинансирование, а в каком случае принятие такого решения преждевременно.
Что получает банк?
В той ситуации, которая сложилась к настоящему времени, банк получает очень много. За счет заемщиков других финансовых учреждений он не просто расширяет сегмент своих потенциальных клиентов – он выходит на уже подготовленных, исправно платящих ипотечные обязательства российских граждан. А завоевать их достаточно просто – нужно только предложить на 1,5-2% ниже ставку.
В такой ситуации экономическая стагнация, которая сегодня наблюдается в стране, а также падение реальных доходов населения являются основными предпосылками, которые помогают банкам переманивать клиентов.
Что банк может предложить?
Кроме пониженной процентной ставки, банк может предложить своим потенциальным заёмщикам не просто сумму, равную остатку долга, а иногда значительно выше. Это выгодно тем, кто оказался в стесненных жизненных обстоятельствах. Например, взяв кредит 5-6 лет назад и выплатив примерно четверть всей суммы задолженности, при рефинансировании в другом кредитном учреждении заёмщик может получить сумму, равную 90-95% теперешней стоимости его квартиры. Это помогает создать «финансовую подушку» безопасности в том случае, если заемщика уволили с работы или сократился объем реализации его продукции (если заемщик – индивидуальный предприниматель, работающий сам на себя).
Как узнать, на какую ставку можно рассчитывать?
Прежде чем принимать решение о рефинансировании, удостоверьтесь в том, что новая, сниженная ставка, существенно (на 1-2 п.п.) отличается от Вашей сегодняшней. И тут велик соблазн совершить ошибку: для сравнения берутся минимальные ставки на первоначальную ипотеку, а не по рефинансированию. Например, Вам не смогут оформить льготный кредит на новострой, даже если Вы купили и оформили в своем банке кредит на подобную жилплощадь, а предложат особые условия, которые разработаны специально для рефинансирования.
Рассмотрим это на реальном примере Сбербанка. Сегодня он предлагает следующие ставки по ипотеке:
- 1,2% — программа государственной поддержки по ипотеке для семей со вторым или последующим ребенком;
- 2,1% — ипотека от застройщиков, которые имеют эскроу счета и осуществляют строительство с проектным финансирование этого банка;
- 2,6% — льготный кредит по программе господдержки;
- 4,1% — на приобретение жилья в строящихся домах;
- 7,3% — на приобретение жилья в уже возведенных и сданных в эксплуатацию домах;
- 7,9% — при рефинансировании ипотечных либо других видов кредитов.
Обратите внимание, что при рефинансировании Вы можете рассчитывать лишь на ставку 7,9% — все остальные программы существуют для тех, кто оформляет ипотеку впервые.
Попытайте счастья в своем банке!
Прежде всего, не стоит спешить уходить из Вашего кредитного учреждения! Действительно, в большинстве ипотечных договоров черным по белом прописан пункт, подтверждающий неизменность ставки на протяжении всего периода погашения долга. Даже если у банка появилась другая, более выгодная программа, Вас не обязаны перевести на нее автоматически: Вы продолжаете выплачивать более высокий процент – такой, который указан в Вашем договоре.
Однако при этом никто не мешает Вам обратиться в свой банк с просьбой о рефинансировании. Таким образом можно снизить платежи и уменьшить общую переплату. Принятие решения не займет много времени. Главным фактором, который будет принимать во внимание банк, будет Ваша добросовестность, проявленные в предыдущие периоды. Если Вы погашали все вовремя, без задержек и в полном объеме, то, скорее всего, банк Вам не откажет: перспектива потерять надежного и проверенного заемщика вынудит банк пойти Вам на встречу. А вот если проколы случались (например, Вы задерживали платежи или делали выплаты не в полном объеме), то банк может принять решение не в Вашу пользу.
Возможен еще вариант, когда банк не опустит Вашу ставку до минимальной, а предоставит какой-то серединный вариант. В этом случае мы рекомендуем все-таки обратиться в другие финансовые учреждения, чтобы понять, что Вы сделали все возможное для того, чтобы уменьшить свои ежемесячные обязательства.
Если окажется, что рефинансирование возможно в рамках одного финансового учреждения, Вам не нужно будет повторно нести многие виды расходов – как минимум на страховке объекта недвижимости и своей жизни можно будет сэкономить.
В каких случаях рефинансирование ипотеки оправдано?
Предлагаем еще раз перечислить все возможные ситуации, когда выгодно рефинансировать ипотеку:
- Финансовая ситуация у заемщика ухудшилась, и он не в состоянии погашать ежемесячные платежи.
- Текущая ставка по рефинансированию в банке, куда Вы хотите перейти, на 1,5-2% ниже, чем та, которую Вы платите сейчас.
- До момента, когда Вы полностью погасите свой долг, осталось меньше, чем половина срока.
- У Вас имеются два ипотечных кредита, а Вы хотите объединить их в один.
Перед тем, как подбирать вариант рефинансирования, убедитесь в том, что:
- В Вашем кредитном договоре нет запрета на рефинансирование.
- Разрыв ипотечного договора приводит к существенным штрафам, которые банк накладывает на бывшего заемщика.
- Банк не дает одобрение на передачу объекта залога (запросите отказ в письменной форме, после чего обжалуйте его в суде). Такое поведение банка незаконно и рассчитано на то, что клиент не знает своих прав.
- Тот банк, куда Вы хотите перейти, обслуживает индивидуальных предпринимателей (если Вы получали ипотечный кредит в этом статусе) или участвует в льготных программах (если Вы оформлялись по ней).
