Рост неплатежей по ипотеке: кто виноват и что делать?
Доступность ипотеки – это, конечно, очень хорошо, однако, как и у каждой медали, у этой тоже есть обратная стороны. Если внимательно изучить статистические данные, то можно увидеть, что темпы прироста задолженности за последние 3-4 месяца выросли примерно в 5 раз! Давайте поговорим о том, кто виноват в таком резком увеличении, какие причины его вызвали и чем такой рост может обернуться для действующих и потенциальных заемщиков.
Немного цифр
К июню текущего года по сравнению с январем объем просроченной ипотечной задолженности вырос на 2,6 млрд. рублей. Конечно, с увеличением количества выданных кредитов рост задолженности может считаться автоматическим следствием, однако для сравнения приведем цифры аналогичного периода прошлого года – тогда рост составил «всего» 541 млн. рублей.
Для того, чтобы эта цифра стала еще более понятной, представим ее в несколько другом измерении: если средний размер кредита в нашей стране составляет 2,3 млн. рублей, то за первые 5 месяцев 2020 года 1100 реальных заемщиков (а также члены их семей) поставлены перед жесткой перспективой расстаться со своим залоговым имуществом и оказаться на улице.
Если характеризовать ситуацию в целом, то общий долг ипотечных заемщиков на 1 января 2020 года составлял 63,8 млрд. рублей, на 1 марта 2020 года 64,8 млрд. рублей, а на 1 июня 2020 года – 66,1 млрд. рублей.
И это при том, что кредитные организации адаптировали программы реструктуризации, приняв во внимание кризисные условия. Многие заемщики перешли либо на сниженные ежемесячные платежи, либо воспользовались кредитными каникулами. Так что реальная цифра просроченной задолженности должна была бы быть еще больше.
Основная причина – пандемия
В этом никто и не сомневался: рост задержек по обслуживанию ежемесячных выплат напрямую связан с пандемией вследствие распространения коронавируса и объявленного режима самоизоляции. Негативное влияние этого фактора на экономику страны никто не сможет отрицать: уменьшение платежеспособного спроса и страх перед будущей потерей работы негативно отражаются на вновь оформляемых ипотечных кредитах, а многих из тех, кто уже оформил покупку квартиры в кредит под залог этой самой квартиры, заставил отсрочить погашение своей задолженности.
Увеличение неплатежеспособных и недобросовестных заемщиков
Мы специально выделили эти две категории заемщиков в отдельные группы, поскольку между ними есть принципиальная разница. Если говорить о неплатежеспособности, то сюда можно отнести тех, кто в прошлом был в состоянии оплачивать свои обязательства, а сейчас вынужден отказаться от этого, поскольку финансовых ресурсов не хватает. У таких заемщиков внешние обстоятельства действительно преобладают. А значит, как только негативные последствия пандемии будут побеждены, они вернутся к нормальному способу взаимодействия с банками и продолжат погашать свои обязательства.
Ко второй категории мы отнесли тех, кто с самого начала был не в состоянии оплачивать свои обязательства, но решил воспользоваться льготной ипотекой, программу которой в начале апреля внедрило правительство. Низкая процентная ставка, а также снижение первоначального взноса с 20% до 15% никак не привлекает платежеспособные слои населения, а значит, уровень просрочек все еще будет расти.
Отсутствие возможности посетить отделение банка
И хотя возможность оплатить долги по ипотечным кредитам в режиме онлайн существует уже достаточно давно, большинство заемщиков все еще предпочитают приходить для этих целей в отделение банка. А поскольку многие из них были закрыты на протяжение всех весны, то и этот фактор тоже нельзя сбрасывать со счетов.
Чего ожидать к концу текущего года?
Если говорить о дальнейшем развитии ситуации, то тут можно спрогнозировать, что к концу 2020 года закончится срок кредитных каникул у тех заемщиков, которые оформили их на протяжении весны. А вот смогут ли они вернуться к нормальному рабочему графику, восстановить потоки клиентов и возвратиться на докризисный уровень прибыли – большой вопрос. Да и окончания режима самоизоляции пока еще не видно, а значит, ни к концу текущего, ни в первом квартале 2021 года ситуация кардинально не поменяется.
Банк России в своих высказываниях настроен более оптимистично: его эксперты считают, что ипотечный портфель на сегодня показывает достаточно высокую устойчивость к факторам, напрямую связанным с пандемией. Это означает, что после завершения периода кредитных каникул, по словам представителя регулятора, многие договора должны вернуться в рабочий портфель (то есть выплаты по ним должны возобновиться). Однако когда это случится – в этом году или в следующем – сказать сложно. И вообще, Центробанк говорит о том, что качество российского ипотечного портфеля достаточно высокое, а значит, особых поводов переживать просто нет.
Как эта ситуация отразится на потенциальных вкладчиках?
Как бы оптимистично ни был настроен Центробанк, банки рано или поздно придут к тому, что следует ужесточить условия первоначальной выдачи кредитов. Это означает, что про ипотеку по двум документам нужно будет забыть, поскольку именно в этом сегменте находятся самые рисковые вкладчики, первоначальный взнос если и опустится до 15%, то вряд ли задержится на этом уровне надолго, опять поднявшись до 20%, а иногда и до 25%.
Так что, если Вы давно хотели оформить ипотеку, но никак не находили для этого времени, то сейчас самое время обратиться в банк. В тот момент, когда сумма просрочки станет критической, условия получения ипотеки будут становиться все более и более недоступными.
Что делать реальным заемщикам?
Конечно, совет «Платить по своим обязательствам в полном объеме без задержек» не будет восприниматься адекватно: если бы у заемщиков была возможность, мало кто из них бы прибегал к просрочке обязательств, особенно зная, чем это может закончиться. Однако этот совет – решительный и единственно правильный, на все 100%.
Если же такой возможности нет, то унывать тоже не стоит: лучшая тактика – это не теряться, постоянно быть на связи с кредитным учреждением, самому обратиться за начислением кредитных каникул или за реструктуризацией, чтобы оставаться в сегменте временно неплатежеспособных и не переходить в категорию недобросовестных. Попробуйте через некоторое время повторить свое заявление про кредитные каникулы – может, у банка изменились правила или условия, а потому при отрицательном первоначальном ответе они могут изменить его.
