Сдаем в аренду ипотечную квартиру
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:
- нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
- нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
- нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.
В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.
Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:
- жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
- срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
- собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
- если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.
Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:
- в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
- собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
- ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.
Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.
Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.
При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.
Что делать, если банк против
Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.
Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:
- когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
- если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.
