Ужесточение требований к выдающим ипотеку организациям со стороны государства. Чем ответит рынок?

Предлагаем разобраться в том, какие именно изменения предлагается воплотить в жизнь, а также спрогнозировать, каким образом они отразятся на состоянии российского рынка ипотеки.

Как происходит сейчас

В настоящее время в список организаций, которые имеют право выдавать ипотеку, могли быть включены только те организации, которые начали заниматься этим не позднее октября 2016 года. Однако «начали заниматься» — параметр нечеткий, поэтому и были внесены дополнительные критерии.

Дополнительно к этим организациям предъявлялись и другие требования – например, они должны быть выдать за 3 года не менее 200 кредитов физическим лицам. Более того, такие займы не должны были быть связаны с предпринимательской деятельностью.

Существуют и другие требования: например, у организации по итогам последних двух лет в соответствии с данными бухгалтерского учета не должно быть убытков, она не должна находиться в процессе реорганизации или ликвидации, в отношении этой организации не должно быть возбуждено дело о банкротстве. Всего в перечне порядка 15 требований организационного характера.

Что планируется изменить?

Теперь, кроме простой цифры в 200 кредитов, нужно, чтобы эти кредиты отвечали некоторым дополнительным требованиям. Приведем их перечень:

Все остальные требования, которые уже были перечислены выше, никто не снимает – они остаются действовать также, как и раньше.

Особые требования предъявляются к процентной ставке по ипотеке: она не должна превышать средневзвешенную рыночную ставку более чем в два раза.

Ну и еще одно требование: все имущество, которое выступает в качестве залога, должно быть застраховано. Учитывая, что с какого-то момента это требование стало законодательной нормой, то найдется не так много кредитов, которые не будут отвечать этому критерию.

Если вдруг финансовые организации предоставят неправдивую информацию, они будут исключаться из списка тех учреждений, которые могут выдавать ипотечные кредиты. Однако ситуацию можно исправить через полгода: именно по истечению такого срока возникает возможность подать повторную заявку.

Приятное исключение предполагается сделать для компаний, в которых участвует государство (с долей 50% и более). Считается, что они и так надежны, так что говорить об увеличении контроля в этой сфере не приходится.

Каких последствий ожидать?

Эксперты отмечают: никаких серьезных потрясений в связи с подписанием и вступлением в силу этого постановления ожидать не приходится. Максимальный эффект, которого можно ожидать, заключается в том, что с рынка пропадут мелкие банки, не обладающие каким-либо серьезным финансовым ресурсом и не оказывающие существенного влияния на российский ипотечный рынок. Крупные кредитные организации, находящиеся в ТОП-5 или ТОП-10 ипотечных банков, вряд ли ощутят какие-либо последствия от этого события.

Поскольку включение или невключение в список, разрешающий организациям выдавать ипотечные кредиты, не влияет на те займы, которые уже были выданы, а также не влияют на работу самого финансового учреждения, то заемщикам тоже нет смысла переживать: с их кредитом все будет в порядке, банка не лишат лицензии, переоформлять ипотечный договор нет смысла.

Точно также не стоит переживать и потенциальным заемщикам. Сегодня количество желающих выдавать ипотечные кредиты, и прежде всего на льготных условиях, настолько велико, что при желании можно обратиться не в один, а сразу в несколько банков. И если вдруг в процессе проведения переговоров какой-то из них вдруг будет исключен из списка, то вполне можно будет обращаться к оставшимся.

Чем вызвано такое решение?

К сожалению, никаких комментариев о том, в чем смысл данного постановления, какие цели и задачи оно призвано решить, от представителей Минстроя в прессе нет. Поэтому попытаемся предположить, что же хотели изменить законодатели и какие проблемы решить.

Скорее всего, из просто дополнительной строчки в перечне предоставляемых банковских услуг (которая «должна быть», но может и не работать) ипотека превратилась в лакомый кусочек и бизнес-сегмент. В первую очередь это связано с развитием льготной ипотеки, которая уже выдается в больших объемах (рекордные суммы выданных кредитов обновляются каждый месяц) и которую планируется продлить и на будущие периоды. Как минимум, сейчас уже есть подтверждение, что ипотека под 6,5% годовых будет действовать и в 2021 году.

Очень многие кредитные организации хотят зайти в прибыльный сегмент банковской деятельности, видимо, относясь формально к следованию выставленным требованиям. Чтобы расширить ряды тех, кто может выдавать ипотеку, за счет качественных, ответственных и обладающих ресурсами организаций, скорее всего, и было разработано это постановление.

На сегодняшний момент проект постановления опубликован в открытом доступе, ознакомиться с ним можно по ссылке https://regulation.gov.ru/projects#. Сразу становится понятно: это постановление само по себе не будет действовать, оно основано на другом правительственном постановлении — №291 от 16 марта 2020 года. Также в тексте упоминается Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Сам документ совсем небольшой, помещается на одной страничке, а потому его изучение не займет много времени. К тому же, ресурс, на котором он размещен, предполагает возможность оставить комментарий к нему, высказав свое особое мнение. Будем надеяться, что в случае подписания его главой правительства удастся получить хоть какие-то комментарии.