Все ниже и ниже: как и почему снижаются ставки по льготной ипотеке?
Сегодня в Российской Федерации действует множество программ государственной поддержки ипотечного кредитования. Многие из них существуют уже не первый год – например, Дальневосточная ипотека, сельская, семейная или военная. Последняя из программ, которая появилась в стране, — это льготная ипотека под 6,5% годовых, внедренная в апреле текущего года в ответ на застой строительного рынка и банковской сферы в связи с объявлением режима самоизоляции.
Проценты по этим программам часто отличаются от обычных банковских предложений – в лучшую сторону, конечно. Однако это не создает преграды на пути дальнейшего уменьшения базовых ставок. Поговорим сегодня о том, как снижаются ставки по льготным программам, почему это происходит и чего следует ожидать в самое ближайшее время.
Как снижались ставки по ипотеке с господдержкой
Программа появилась только в конце апреля, а уже в начале мая многие банки решили размер базовой ставки, предлагая заемщикам различные скидки. Опираясь на юридическую базу, финансовые учреждения имеют на это право, а потому активно им воспользовались. Напомним, что базовый уровень составляет 6,5% годовых.
Промсвязьбанк снизил ставку в конце мая – до 5,8%, Россельхозбанк – до 5,9%, Райффайзенбанк – до 6,19%, банк «Санкт-Петербург» — до 6% для зарплатных клиентов и до 6,25% для тех, кто получает зарплаты в другом месте. Через какое-то время к ним присоединились Альфа-Банк, остановившись на уровне 6,19%, и «Юникредит банк», который опустился до 5,9%.
Некоторые финансовые учреждения решили не просто снизить ставки, но и получить дополнительные выгоды для своих партнеров. Так, лидер рынка ипотечного кредитования России «Сбербанк» уже в середине мая ввел у себя скидку для тех, кто использует сервис «Электронная регистрация» (дополнительные 0,3 процентных пункта на весь период кредита). Аналогично поступил «Дом.РФ», только он снижает ставку до 6,1% в случае, если потенциальный заемщик подтверждает свой доход выпиской из Пенсионного фонда.
Но были и такие банковские учреждения, которые блюли и собственную выгоду тоже. Так, в конце мая «Росбанк дом» разработал и представил на рынке предложение, по которому условием для получения скидки на весь срок ипотечного кредита в размере от 0,5 до 1,5 п.п. была оплата единоразовой комиссии в размере от 1% до 4% от суммы кредита. Так что минимальная ставка в этом случае может опуститься и до 5%. Такой же политики придерживается и ТКБ: уплатив 4,99% от суммы кредита единоразово, можно получить скидку в 1,5 п.п к базовой ставке, декларируемой государством.
Однако будет ли это выгодно каждому конкретному кредитору, нужно считать дополнительно, используя соответствующие математические модели и принимая во внимание стоимость объекта недвижимости, сумму кредита, срок, на который он выдается, наличие дополнительных платежей и прочие моменты.
Нужного эффекта достичь удалось: многие банки отрапортовали о том, что рост суммы выданных ипотечных кредитов составил 40% в течение двух месяцев: мая и июня. То есть в мае они выросли чуть больше чем на треть по сравнению с апрелем, а в июне – примерно на столько же по сравнению с маем. При этом доля льготных кредитов в некоторых банках составила половину всех выданных ипотечных займов. В Москве и Московской области на сегодня, по словам губернатора Андрея Воробьева, ежедневно продается в ипотеку порядка 150 квартир, из них примерно 80% идут по программе льготной ипотеки. Сказать, насколько это отразится в дальнейшем на состоянии рынка и не вызовет ли его перегрев, пока не берется ни один из признанных его экспертов.
Что позволяет снижать ставку?
Причин, приведших к такому положению вещей, было несколько. В самом начале банки просто боролись за клиентов, желая показать наличие у себя базы платёжеспособных кредиторов, рассчитывая на новое взаимодействие и сотрудничество с государственными органами. Напуганные внезапно резко изменившимися условиями работы и ведения бизнеса в условиях пандемии, потенциальные заемщики не спешили обременять себя ежемесячными обязательствами по погашению ипотечного кредита. И это несмотря на снижение ставок, на возможность воспользоваться полугодовыми кредитными каникулами и прочими послаблениями, которые призваны поддержать кредитора в этот непростой период.
К середине лета ситуация немного стабилизировалась. Во-первых, российские граждане поняли всю прелесть государственных предложений и стали более активно передавать свои заявки в финансовые учреждения и уже почти использовали все лимиты, выдаваемые правительством. В связи с этим снижение базовых ставок приостановилось, ведь спрос уже практически догнал предложение. В этой ситуации было принято решении о выделении дополнительных средств на реализацию программ
Почему льготная ипотека уже не льготная?
Еще одним решающим фактором в данном случае является снижение учетной ставки. На нашем портале мы уже рассматривали вопрос привязки ставки по ипотечным кредитам к учетной ставке Центробанка – их уровень находится в жесткой взаимосвязи. Влияние этого фактора сложно переоценить, ведь на его основе и формируется реальная учетная ставка по многим видам кредитов, и по ипотечным в том числе. Однако тут стоит упомянуть и о другом, не более важном эффекте: снижение учетной ставки Центробанка позволяет финансовым учреждениям снижать ставки и по своим основным продуктам, которые не входят в перечень льготных.
Динамика изменения учетной ставки такова, что в момент, когда открывалась льготная ипотека (в апреле текущего года), учетная ставка составляла 6%, на середину августа она уже достигла уровня 4,25%, многие предполагают, что до конца лета она может опуститься на 0,25 п.п. и достичь нового исторического минимума. В этой ситуации уже осенью можно будет дождаться уравнения процентных ставок по льготной ипотеке и текущим банковским продуктам, а значит, сама по себе ипотека с господдержкой потеряет всякий смысл.
Эта ситуация даст банкам больше свободы действий, поскольку на сегодняшний день льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье, не позволяет оформиться по упрощенной схеме (так называемое оформление по двум документам), а также имеет ограниченный срок реализации – кредиты выдаются при наличии лимитов до 1 ноября 2020 года.
