Ждать или оформлять: до какого порога опустятся ипотечные ставки?

Многие из тех, кто хотели бы купить квартиру в ипотеку, радуются постепенному снижению ставок. Однако при этом у каждого из них возникает вопрос: как долго такое снижение будет продолжаться? Есть ли смысл еще подождать или уже стоит бежать в банк за оформлением?

Сегодня мы решили собрать и представить на Ваш суд мнения различных экспертных лиц – представителей банковский сферы, риэлтерских компаний, аналитиков рынка недвижимости. Все они касаются того, есть ли резерв снижения ипотечных ставок? Поскольку эта сфера слишком изменчива, хотим предупредить, что наши данные будут актуальны в течение непродолжительного периода времени, максимум – до конца августа 2020 года.

От чего зависит уровень ипотечной ставки?

Все без исключения кредитные организации, имеющие по закону право на выдачу ипотечных кредитов, формируют процентную ставку не из головы, а опираясь на учетную ставку Центробанка. Чем она ниже, тем приемлемее для потенциальных заемщиков окажется кредитная ставка по ипотеке.

В последнее время Банк России держит курс на снижение ставки. Так, 19 июня на последнем на сегодняшний момент заседании было принято решение о снижении ставки с 5,5% до 4,5% годовых. Сегодняшняя ставка является самой низкой, начиная с 2013 года, причем подобное снижение на 1 п.п. (достаточно резкое) в последний раз наблюдалось в 2015 году (чаще всего единоразовое снижение более чем на 0,5 п.п. не практикуется).

Сразу хочется задать вопрос: есть ли еще резерв у учетной ставки в плане падения или дальнейшее снижение невозможно? Учитывая прогнозируемый уровень инфляции (на уровне 3-4%), прогнозируемого падения ВВП (уже сегодня наиболее вероятная цифра падения ВВП в годовом измерении составляет 4-6%), а также падение цен на нефть, дальнейшее ее снижение вполне прогнозируемо и не только возможно, но и ожидаемо.

Учитывая тот факт, что многие аналитики рынка ожидали снижения до 4%, определенный, хоть и небольшой запас, у учетной ставки есть. А значит, и у ипотечной ставки тоже.

Тут, однако следует сразу же уточнить: резкое снижение учетной ставки не является обязательным основанием для снижения ставки ипотечной. Тут происходит примерно также, как и в нефтегазовой сфере: когда на всемирных рынках стоимость нефти рушится, ожидать такого же снижения цен на бензин на заправках на следующее утро не приходится. Лишь через какое-то время цена снизится, но не так сильно и не так резко.

В банковской сфере лаг между снижением учетной ставки и ипотечной кредитной ставки составляет примерно 2-3 месяца. Исходя из этого, можно предположить, что результаты последнего снижения проявятся в банковских ипотечных предложениях не раньше середины или даже конца августа. Так что в этой связи есть смысл подождать наступления соответствия.

Прогноз ситуации на ипотечном рынке

Эксперты ожидают: как только режим самоизоляции будет ослаблен или даже снят, рынок ипотечного кредитования заметно оживится. Это будет связано с тем, что многие желающие купить квартиру не смогли это сделать из-за наступления карантина, а потому сейчас захотят свое желание реализовать. А вот после того, как такой отложенный спрос будет удовлетворен, на рынке недвижимости вообще и на ее ипотечном секторе в частности, скорее всего, наступит режим стагнации. В этой ситуации, скорее всего, застройщики будут немного снижать цены, чтобы остаться на плаву, что потянет за собой и вторичный рынок. Ну а банковские учреждения, соответственно, будут снижать процентную ставку, чтобы в комплексе привлекать даже не слишком платежеспособных клиентов.

Из-за чего может вырасти ставка?

Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложились такие правила, что страховку жизни и здоровья (необязательную на самом деле) должен уплатить заемщик. В противном случае его процентная ставка возрастет на 1 п.п. Однако в середине весны Центробанк вдруг захотел изменить эти правила и обязать банки оплачивать эту сумму за свой счет, при этом запретив перекладывать этот платеж на клиента.

Конечно, банки были возмущены подобным предложением (пока еще не оформленным законодательно). Многие представители финансовых учреждений заявили, что открытого перекладывания расходов на плечи заемщика, конечно, не будет, но вот повышение ставок для компенсации подобных расходов – вполне ожидаемый шаг.

В сегодняшней ситуации торопиться не стоит: пока это предложение не перешло в разряд закона, и неизвестно, перейдет ли. Однако тем, кто планирует оформлять ипотеку и имеет на руках все достаточные ресурсы для этих целей, следует понимать, что такая ситуация вполне возможна в любой момент времени.

Для кого возможно снижение ставок?

Однако может случиться так, что ипотечные ставки снизятся, однако не для всех, а для отдельных категорий заемщиков, причем самых благонадежных. А вот в сегментах, которые считаются рисковыми (например, отсутствие документов, подтверждающих доход, или клиентам с плохой кредитной историей), ожидать снижения ставок не стоит. Так они так и останутся на уровне 1-2 п.п. выше, чем для обеспеченных документами надежных ипотечных заемщиков.

Кроме того, начиная с середины весны, в связи с введением режима самоизоляции, государство предложило льготную ипотеку со своей поддержкой. Там и так слишком низкие ставки, чтобы их было куда снижать, так что ожидать подобного падения в этом сегменте тоже не стоит.

Какие банки заявили о готовности снизить ставки?

В первую очередь, о ближайшем ожидаемом снижении ставок заявили те финансовые учреждения, которые уже не первый год специализируются на выдаче ипотечных кредитов. Речь идет о лидерах рынках. Так, банк ВТБ заявил, что в самое ближайшее время будет снижать ставки с учетом новой ставки.

Другие банки, не входящие в ТОП-5 лидеров ипотечного рынка, также задумываются о таких действиях. Об этом заявили представители «СМП Банка» и «Совкомбанка», причем последний говорил преимущественно о строящемся жилье (на готовые квартиры менять ставки «Совкомбанк» не готов). Все другие учреждения лишь говорят о снижении ставок, причем не только на ипотеку, но и на другие виды розничного кредитования, однако каких-либо конкретных действий от них пока не заметно.

Так что, анализируя все представленные факторы, есть смысл подождать с оформлением ипотека до конца лета. Это поможет взять кредит на жилье на более выгодных условиях.