Как грамотно оформить рефинансирование ипотеки

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в рефинансировании, обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

Рефинансирование — это перекредитование старого займа по новым условиям. Причем в качестве нового заемщика может выступать как тот банк, в котором Вы первоначально оформляли ипотеки, так и любое другое финансовое учреждение, предлагающее более выгодные условия по сравнению с текущими.

С помощью этой финансовой операции можно решить несколько задач:

Обычно согласие первичного кредитора на перекредитование не требуется. Клиент выбирает нового кредитора и оформляет заявление о рефинансировании одной ипотеки или нескольких потребительских займов. О размере остаточной задолженности новый кредитор узнает при проверке личной БКИ заемщика.

Стандартный список документов для рефинансирования ипотеки:

Новый банк в качестве бонуса может предложить новому клиенту увеличить размер займа на льготных условиях. Если вы планируете квартирный ремонт, покупку новой мебели или другие расходы, этим предложением стоит воспользоваться.

Реструктуризация — это временное изменение условий кредитного договора без перехода к другому кредитору. Цель — снизить бремя выплат и помочь заемщику при временном ухудшении его финансов. Существует два варианта реструктуризации:

Как видим, изменение процентной ставки не входит ни в один из вариантов реструктуризации.

Рефинансирование дает заемщику возможность сэкономить и оформить ипотеку под низкую ставку в 9%, даже если он брал кредит под 12-14%. Почему банк идет на рефинансирование уже существующего кредита, когда реструктуризация выглядит более выгодной? Все потому, что в условиях конкуренции и борьбы за каждого платежеспособного заемщика отпускать его не хочется, и тогда финансовое учреждение готово довольствоваться пониженной прибылью, чем потерять ее вообще.

Законодатели в далеком 2018 году обсуждали возможность автоматического перерасчета ставок по жилищным займам при снижении ключевой ставки. Это позволит заемщикам оформить заем по сниженной ставке без перехода в другой банк. Пока эта законодательная инициатива находится в стадии разработки, а скорее всего забытия, потому что о ней нигде не слышно. На практике это может вылиться в плавающую процентную ставку, которая привязывается к учетной ставке НБУ и изменяется хоть каждый месяц. Однако, когда учетная ставка идет вниз, такие плавающие проценты выгодны. А если будет расти, как происходило в первой половине 2019 года, когда все были готовы как по команде воскликнуть за героем популярного советского фильма — «Шеф, все пропало!»? У этой медали, как и у любой другой, две стороны. Даже в добровольном порядке плавающая процентная ставка не пользуется у потенциальных заемщиков спросом

Выгода и расходы при рефинансировании

После того, как заемщик выбрал банк и программу рефинансирования ипотеки, ему нужно собрать пакет документов и оформить заявку. В процессе перекредитования возникают дополнительные расходы:

По расчетам кредитных брокеров, минимальная разница между ставкой рефинансирования и прежним кредитом должна быть 1,5%. Если разница больше, и выгода от рефинансирования ипотеки ощутима — смело оформляйте документы для подачи новому кредитору. В конце 2019 года среднестатистическая ставка по ипотеке составила 9,4%. Для заемщиков, которые брали займы под 12 и более процентов, такие условия обеспечивают ежегодную экономию. Тем же, кто брал под 11% и ниже, стоит еще немного подождать, ведь эксперты прогнозируют снижение ставок по первичной ипотеке, что повлечет за собой последующее снижение ставок по рефинансированию.

Рефинансирование без разочарований

У данной финансовой процедуры есть подводные камни:

— Пока обременение на залоговую недвижимость не перешло к новому кредитору, заемщик платит кредит по завышенной ставке. Процесс оформления может затянуться, если первичный кредитор не поспешит с возвратом закладной по ипотечной квартире. Банк обязан вернуть закладную после полного погашения кредита и списания последнего платежа. Для этого заемщик пишет заявление о возврате закладной. Если первичный кредитор затягивает с возвратом документа, можно написать жалобу в ЦБ РФ: это ускорит работу сотрудников банка.

— При рефинансировании есть вероятность потери права на налоговый вычет. Возможность вернуть 13% от стоимости ипотечной недвижимости сохранится, если в новом договоре указано целевое назначение средств — на приобретение жилья. Если в соглашении написано, что банк выдает заемщику деньги на погашение кредита другого банка, это плохо для плательщика. С юридической точки зрения право на вычет теряется. Деньги от нового кредитора предназначены уже не на покупку квартиры, а на погашение долга перед прежним кредитором. Внимательно читайте договор перед подписанием

— Многие банки повышают ставку, если заемщик не соглашается оформить комплексную страховку. Обещанные 9,5% могут превратиться в 10,5% и больше.

Рефинансирование выглядит заманчиво, но требует внимательного подхода. Чтобы не разочароваться и получить реальную выгоду, подайте заявку в несколько банков через ипотечного брокера «Ипотека Live». С нами заемщики экономят до 700 000 рублей законно и без траты нервов. Мы подберем оптимальную программу перекредитования среди 200 актуальных рыночных предложений, обеспечим быстрое одобрение вашей заявки и поможем сэкономить на всех этапах проведения сделки. Примерно рассчитать новый платеж вы можете на специальном калькуляторе.