Рефинансирование ипотечного кредита: сущность метода, регистрация, подводные камни
Условия выдачи ипотечных кредитов постоянно меняются, государственная политика способствует тому, что ставки, хоть и не так быстро, но снижаются. Если лет пять назад ипотека выдавалась по ставке около 13% годовых, то теперь аналогичные программы предлагаются ставку уже около 8-9% годовых. Такое удешевление кредита способствовало появлению новой банковской услуги — рефинансирование ипотеки.
Что собой представляет рефинансирование ипотечного кредита?
Это оформление нового жилищного кредита, но уже в другом банке и на совершенно иных условиях. При этом, в случае положительного решения, новый банк гасит досрочно ипотеку, оформленную изначально. Получается, что заемщик остается с той же недвижимостью, но условия выплат меняются, а сама недвижимость передается в залог новому банку.
Цели рефинансирования ипотеки:
уменьшение процентной ставки, соответственно, значительное снижение переплаты, разница в ставках может составлять 2% — 4% годовых. Сумма жилищного кредита часто бывает очень большой, поэтому эти, на первый взгляд, небольшие проценты, выльются в экономию нескольких сотен тысяч рублей;
уменьшение ежемесячного платежа. Даже если оставить срок ипотеки прежним, то ежемесячный платеж будет меньше. Также рефинансирование дает возможность увеличить срок оставшихся выплат, тем самым уменьшив платеж. Данная услуга может помочь тем, чье финансовое положение ухудшилось и долговая нагрузка слишком велика.
Подводные камни
Несмотря на очевидные выгоды, не стоит бросаться оформлять рефинансирование, оно далеко не всегда будет выгодным. Перед принятием решения обязательно все просчитайте, возможно, никакой выгоды эта процедура для вас не принесет:
Рефинансировать ипотеку, которая оформлена более пяти лет назад не выгодно. Дело в том, что стандартная схема начисления ежемесячных платежей устроена так, что в начале выплат сам платеж в большей части составляет проценты. Основная часть процентов выплачивается именно в начальной стадии выплат. Вы уже и так выплатили значительную часть процентов, поэтому рефинансирование будет бессмысленным.
Передача залога новому банку может влететь заемщику в копеечку. Во-первых, необходимо снова проводить оценку имущества за счет заемщика. Во-вторых, может вновь потребоваться страхование этого залога. Вообще, в страховании передаваемого другому банку залогу очень много чего непонятного. Вроде как залог уже застрахован при оформлении начальной ипотеки, но новый банк может потребовать оформить полис у «своего» страховщика. Обязательно поинтересуйтесь о необходимости оформлять полис заново, это также не дешевая услуга.
Теперь об оформлении рефинансирования
Необходимо найти банк, который готов предложить вам рефинансирование на выгодных условиях. Вы также должны подходить этому банку по требованиям к заемщику. Перекредитование ипотеки можно оформить в Сбербанке, ВТБ, РайффайзенБанке и некоторых других банках.
Ипотека будет оформляться заново, поэтому от вас потребуется полный пакет документации, соответствующий данному типу займа (список возьмете в выбранном банке). Дополнительно прикладывается документация о ранее оформленном жилищном займе с указанием остатка долга, характеристик займа, того как выплачивал кредит заемщик. Обратите внимание, что банк может отказать вам в оформлении перекредитования.
Сумма ипотечного кредита будет соответствовать сумме для досрочного погашения первоначального кредита. Если ипотека в новом банке будет одобрена, то автоматически произойдет перечисление средств для закрытия первоначального кредитного договора. Далее будет следовать оформление передачи залога от одного банка к другому, о том как это сделать вам расскажут специалисты банка.
В итоге заемщик получит новый кредитный договор, а старый можно спокойно уничтожить. Ипотека будет выплачиваться по новому графику платежей с реквизитами уже другого банка.
