Сколько раз можно рефинансировать ипотеку
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в рефинансировании, обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Преимущества рефинансирования
В законе об ипотеке нет ограничений по количеству актов рефинансирования одного ипотечного займа. Каждый заемщик в этом плане ограничен только собственными планами и уровнем платежеспособности. При рассмотрении заявки на перекредитование банк проверяет заемщика так же строго, как при подаче анкеты на получение первичной ипотеки. Стоит подумать о рефинансировании, если:
- новая ставка более чем на 0,5% ниже прежней;
- имеется стабильный доход (в идеале с возможностью подтверждения);
- есть необходимость получить от банка дополнительные средства на ремонт или другие нужды.
На каком сроке ипотеки лучше делать рефинансирование? Сегодня основная часть всех ипотечных займов приходится на аннуитетный метод начисления процентов, при котором львиная доля переплаты приходится на первые годы кредита. Рефинансирование при аннуитете лучше делать в первую ипотечную пятилетку: так вы сэкономите по максимуму. Чем ближе к концу срока, тем ниже ежегодная переплата.
Плюсы рефинансирования ипотеки:
- снижение ставки на 1-2% позволяет экономить ежегодно значительную сумму;
- можно взять в кредит под выгодный процент большую сумму, чем остаток задолженности по ранее оформленной ипотеке. Это удобно, если заемщик планирует сделать ремонт или ему нужны средства на другие нужды
- банки часто предлагают клиентам дополнительные бонусы при перекредитовании.
Если в результате подсчетов вы пришли к выводу, что рефинансирование для вас выгодно, выбирайте банк и готовьте
документы для подачи заявки. Не хотите возиться с бумагами и тратить время — наймите ипотечного брокера. Специалист быстро и с гарантией решит все вопросы рефинансирования, пока вы заняты своими делами.
Этапы рефинансирования
Если ваш банк согласился провести снижение ставки, рефинансирование сводится к заключению дополнительного соглашения к кредитному договору и пересчету графика платежей с учетом нового размера процентов. Поскольку залогодержателем остается тот же банк, у заемщика не возникают дополнительные расходы. При переводе ипотеки в другой банк заемщику предстоит пройти следующие этапы:
- Сбор полного пакета документов для подтверждения платежеспособности.
Подача заявки в банк. - В случае одобрения подача документов по объекту ипотеки.
- Оформление нового кредитного договора.
- Погашение долга перед первым кредитором (операция производится по безналу, в руки заемщика деньги не попадают).
- Переоформление залога на нового залогодержателя.
- Выплата ипотеки согласно новому графику.
Самый болезненный этап — переоформление закладной. Если первым кредитором был Сбербанк, придется набраться терпения, дождаться получения бумаги и соблюсти немало канцелярских формальностей. В среднем переоформление закладной занимает от пары недель до 1-2 месяцев.
При подготовке к рефинансированию необходимо учитывать наличие дополнительных расходов:
- оценка недвижимости;
- повышенный процент в период переоформления залога на нового кредитора;
- возможные комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявки (в 2019 году встречаются редко);
- налоговый сбор за полученную от экономии на процентах выгоду.
Важно: до конца года, когда было проведено рефинансирование, узнайте о возможности начисления налога на полученную выгоду. В большинстве случаев его можно избежать, если позаботиться об этом заранее. Если налоговая произведет начисление сбора, вам придется его оплатить.
Рефинансирование ипотеки для семей с господдержкой
В 2018 году стартовала реализация ипотеки под 6% с господдержкой для семей, где появился второй и (или) третий ребенок. Цель программы — упростить покупку нового жилья для семей с маленькими детьми, которые в современных условиях испытывают значительные трудности при решении квартирного вопроса. Недополученную выгоду банку компенсируют власти из государственного бюджета. Рефинансирование можно провести без перехода к другому кредитору, если ваш банк аккредитован для участия в госпрограмме.
Одно из достоинств программы — семья может рефинансировать ранее полученную ипотеку на новую квартиру по льготной ставке. Минус — срок льготы от 3 до 8 лет, в зависимости от количества младенцев в семье. Если ранее кредит уже был рефинансирован и жилье перешло в статус вторичного, рефинансирование по льготной ставке невозможно. Одно из условий программы — жилье должно быть от застройщика. Вторичные квартиры и новостройки по переуступке от физических лиц не подходят для получения льготы. Получается, что семья может получить ставку в 6%, если происходит первое рефинансирование ипотеки на квартиру, которая была куплена напрямую от застройщика.
Юридические нюансы
Рефинансирование займа в другом банке состоит в том, что один банк выделяет деньги на погашение вашего кредита в другом банке. С юридической точки зрения этот процесс может быть сформулирован по-разному. Обратите внимание на текст договора, который вам предстоит подписать с новым кредитором. Есть два варианта:
- Средства кредита идут на погашения кредита в другом банке. Целевое назначение — выплата долга первичному кредитору.
- Рефинансирование производится для выплаты долга за квартиру. Новый кредит остается ипотечным по сути, поскольку привязан к самой недвижимости.
Такие нюансы имеют значимость при повторном рефинансировании кредита в будущем. Также целевое назначение нового займа может иметь важность при оформлении налогового вычета.
Для заемщика удобнее, когда ставку по ипотеке на фоне падающего рынка можно снизить без перехода к другому кредитору. Центробанк в 2018 году предложил обязать банки пересчитывать проценты по ипотеке автоматически при падении ключевой ставки. Планируется, что такая возможность будет прописана в кредитном договоре. Пока что данное предложение осталось на уровне инициативы и не получило законодательной базы. Банки по-прежнему решают сами, предоставить ли заемщику возможность сэкономить на сниженной ставке.
