Все про оценку квартиры при получении ипотеки
Получение ипотечного кредита связано с многими дополнительными затратами, в том числе с необходимостью проведения оценки. Давайте разберемся, что это такое, для чего это нужно и как минимизировать этот платеж.
Немного теории — что такое оценка квартиры
Оценка квартиры (с этим существительным еще очень часто употребляют прилагательное «независимая», подчеркивая таким образом объективность проводимой процедуры) — это обязательный этап, предшествующий выдаче ипотечного кредита. Банк хочет понимать, сколько на самом деле может стоить квартира, которая становится предметом залога. Ведь в случае, если что-то пойдет не так, банк вынужден будет реализовать квартиру на рынке, чтобы вернуть деньги, выданные в качестве кредита. Вот почему банку необходимо точно и объективн оценить стоимость недвижимости.
Заемщику вроде как и не надо знать объективную оценку своего будущего жилья, поскольку он покупает ее на свободном рынке, где цена формируется в результате спроса и предложения. Поскольку эти переменные постоянно меняются под влиянием внешних факторов, то и стоимость жилья завтра будет другой, чем сегодня. Главное для заемщика при проведении оценки — добиться того, чтобы оценочная стоимость была не ниже суммы кредита, а все остальное для него неважно.
Где заказывать оценку
Поскольку потенциальный заемщик больше заинтересован в банке, чем банк — в заемщике, то компании, к которым решит обратиться кредитор, чаще всего рекомендует банк. Ключевое тут — множественное число: банк рекомендует именно несколько компаний, которые прошли у него аккредитацию (то есть соответствуют тем требованиям, которые выставляет финансовое учреждение). В каждом банке есть свои реестры, в которые занесены благонадежные оценщики. Ознакомиться с этой информацией можно на сайте банка — она находится в свободном доступе.
Поскольку оценка стоит денег, причем немалых, банки сами идут на хитрость, создавая в своей структуре оценочные компании. Это не противозаконно, однако является манипуляцией в том случае, если финансовое учреждение не дает заемщику выбора, где проводить оценку, а навязывает свою компанию. В этом случае заемщик может обратиться в Антимонопольный комитет, который будет обязан провести расследование, в результате которого на банк могут быть наложены определенные штрафные санкции.
Также можно пожаловаться на недобросовестную конкуренцию, если в списке 3-4 компаний, предложенных банком, присутствуют только те, прейскурант которых на проведение оценки серьезно завышен. Их тоже можно обличить в преступном сговоре с банком и призвать к снижению цены и достижению рыночного ее показателя.
Более того, в законодательном поле нет такой нормы, которая бы запрещала потенциальному заемщику пользоваться услугами неаккредитованных компаний. Однако на практике банк может придраться к неправильному оформлению документа (которое на самом деле будет не неправильным, а непривычным) и отправить пакет документов на доработку.
Однако в большинстве случаев подобные ситуации не приводят к конфликтам, поскольку потенциальные заемщики попросту боятся вступать в конфронтацию с банком, ожидая от него в случае неповиновения негативного ответа по поданному кредитному заявлению.
Можно ли повлиять на результаты оценки?
Фактически ни банк, ни потенциальный заемщик не могут повлиять на решение, принятое оценочной компанией. Все дело в том, что оценка проводится по заранее разработанной процедуре, закрепленной законодательно, и является полностью объективной. Никакие «мне показалось», «я думаю», «я предполагаю» тут не проходят — только точные данные с обязательным выездом на место.
Кроме того, уважающая себя оценочная компания аккредитована в нескольких банках. И если хоть одно кредитное учреждение обличит ее в корыстном изменении данных в пользу заемщика, завтра ее лишат аккредитации все остальные банки, чего она, конечно же, не хочет.
Ну и последний факт, который убедит Вас в том, что вести переговоры с оценщиком не просто бесполезно, но и бесперспективно: оценщик несет ответственность за правильность проведения оценки, и не только административную, но и уголовную. Так что рисковать никто не будет.
Какие документы нужны для оформления оценки?
На самом деле, для проведения оценки нужно не так уж и много:
- паспорт гражданина Российской Федерации, на которого оформлена квартира (тут нужно будет договориться с хозяином жилья, у которого Вы приобретаете его, чтобы он вместе с Вами посетил офис оценочной фирмы);
- технический паспорт на объект недвижимости;
- план помещения с размерами;
- право устанавливающие документы (их тоже лучше попросить у собственника или гарантировать его присутствие).
Если приобретается квартира в строящемся доме, невозможно предоставить никакие другие право устанавливающие документы, кроме договора долевого участия.
Если планируется приобрести квартиру в доме, который был возведен до 1970 года, то дополнительно требуется подтвердить, что этот дом не стоит в очереди на снос или не планируется его реконструкция (как происходит, к примеру, сегодня с многочисленными пятиэтажками, построенными в период правления Никиты Хрущева и потому называемых хрущевками).
Все эти документы передаются в офис оценочной компании, на которой Вы остановили свой выбор, после чего происходит оплата (обычно она составляет 1% от той суммы, в которую оценили квартиру). В случае, если оценка требуется срочно, стоимость может быть увеличена (стандартно оценка проводится за 1-5 рабочих дней).
При проведении оценки учитывается множество факторов: например, местоположение квартиры, этаж и состояние парадной, критерии квартиры, наличие или отсутствие ремонта, балкона или лоджии. Полный механизм Вам не расскажет никто, однако в расчет принимаются десятки факторов. Обязательно, чтобы представитель компании-оценщика выехал на место, — тогда оценка будет более объективной и здравой. С подготовленным документом, заверенным представителем компании-оцензика, Вы можете возвращаться в банк.
